こんにちは、おるかです。
気に入ったマンションが出るまでモデルルーム見学を行うことになりました。
今回は記念すべき1件目！
ブリリアタワー有明ミッドクロスです！
はじめに
このブログでは、マンションを評価していますが、ぼくが買いたいマンションであり、公正な評価ではないことをご承知ください。
ぼくの属性と家族構成を簡単に紹介します。
- 基本情報: 30代、男、既婚
- 仕事: 医師(勤務医)
- 家族構成: 妻、こども1人(幼児)
- 個人年収: 1400-1600万円
上記から購入したいマンションは下記を考えています
- 予算: 1億円まで
- 間取り: 3LDK以上
- 広さ: 80㎡以上
- タワーマンションで眺望が良いところ
- こどもが育てやすい環境
- 駅近
こんなところでしょうか。
地方でマンションであれば、この条件にプラスして最上階も余裕買えますが、都内だと難しそうです。
妥協できるところは妥協していきます。
それでは、1件目の評価です
ブリリアタワー有明ミッドクロスとは？
建物と共有部
物件概要です。
- 売主：東京建物
- 設計：三井住友建設
- 施工：三井住友建設
- 予定価格：3800万円台～16000万円台
- 予定最多価格：6500万円台
- 専有面積：44.47㎡～91.72㎡（トランクルーム面積0.40㎡～0.91㎡）
- 総戸数：300戸
- 規模：地上33階、地下1階建て
- 交通：
ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩8分
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩11分
東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅徒歩13分
- 竣工予定：2021年11月中旬
上記に加えることとすれば、不発弾が3発ほど発見されています。
2発見つかったところで、敷地内をしっかり調べていますので、逆に言えば安心なのかも。
共有部
24時間警備員は常駐していますが、コンシェルジュはいません！
タワーマンションでコンシェルジュがいないのはちょっと痛い…
管理費がかからないようにするためなのでしょうけど、個人的にはマイナスです。
ジムはないですが、近くにスポーツセンターがあります。
またゲストルーム、パーティールームはあります。
タワーマンション周囲の環境
建物の周り
- 西側のヤマト運輸が13階相当
- 北西側のユニクロが15階相当
- また北西部はユニクロの手前に東京都所有の土地あり
- 南側はゴミ集積場の煙突
西側と北西部は中層階以上じゃないと眺望が期待できないようです。
徒歩圏内の建物
2020年6月に有明ガーデンが開業します。
歩いて10分ほどで大きなショッピングモールに出かけることができます。
またお台場にも歩いて行ける距離なので、ショッピングには困らないようです。
ただ、普段使いの多いコンビニやスーパーが近くに1件ずつしかないのがちょっと寂しい気もします。
学校などの教育施設
学校は公立では珍しい小中一貫校の有明西学園があります。
学区外からわざわざ転入するくらいの学校です。
ほかにもスポーツセンターが近くにあったりと建物内にジムなどがなくても問題ないように思います。
ぼく個人の評価
ここからは個人的な評価です。
評価項目は
- 立地(駅近、主要駅への時間)
- 建物(眺望やサービスを含む)
- 間取り
- 価格
- 教育環境と周囲の施設
としたいと思います。
点数はつける立場でもないのでコメントのみです。
今回は3LDKの間取りで評価します(モデルルームにもなっているMタイプで評価します)。
立地(駅近、主要駅への時間)
タワーマンションを購入する場合、やはり駅近かつ主要駅までに出る時間が大切かと思います。
ブリリアタワー有明ミッドクロスの最寄り駅は
- ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩8分
- ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩11分
- 東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅徒歩13分
となります。
個人的には駅近は5分以内、できれば直結を考えているため、この条件はマイナスです。
東京駅までは徒歩と電車合わせて、30分ちょっと、新橋までは20分弱で行けるので、山手線の東側、南側に関しては良さそうです。
ただ、りんかい線で新宿まで27分であり、徒歩と合わせると40分かかります。
山手線の西側にはちょっと時間がかかりそうです。
建物(眺望やサービスを含む)
湾岸エリアであり、周囲の建物より高ければ、眺望は期待できるそうです。
サービスはコンシェルジュがいないことがマイナス。
クリーニングなどを出すことができないですね。
間取り
今回評価する間取りはこちら。
画像はBrillia Tower 有明 MID CROSSより
リビング・ダイニングが約14畳であり、空間は確保されています。
キッチンはカウンターキッチンです。
無償オプションで壁際にコンロを置くこともできるようです。
その際はカウンターをなくすのではなく、上の図面のコンロ部分をなくし床にして、カウンターをつけてくれるそうです。
また、キッチンに窓がついているのもメリット。
ただ、角部屋にも関わらず、柱があり、せっかくの眺望が区切れてしまっています。
また江東区の条例の問題のようですが、バルコニーの手すりがすりガラスとなっており、座っているときの眺望が期待できないです。
寝室は7.2畳と確保されており、他の部屋も5畳程度あります。
浴室は一般的な1418の広さでした。
価格
価格は別のブログを参考にさせていただきました。(マンションマニアさんのブログです)
管理費 (月額) 25480円(全体) 10680円(一部)
修繕積立金 (月額) 4380円(全体) 4130円(一部)19階 8898万円 坪単価350万円
20階 8798万円 坪単価346万円
22階 9198万円 坪単価362万円
23階 9298万円 坪単価366万円
27階 9698万円 坪単価381万円
29階 9998万円 坪単価393万円
このマンションの平均坪単価は350万円ほどになるようです。
周囲には中古ですが、共用部の豪華なタワーマンションが複数立っており、駅近物件もあります。
その中では割高なようです。
個人的には予算範囲内ですが、割高と言われると購買意欲は下がりますね…
教育環境と周囲の施設
学校は公立では珍しい小中一貫校の有明西学園があります。
学区外からわざわざ転入するくらいの学校です。
評価は高め。
また有明ガーデンが徒歩10分くらいのところにあり、買い物にも困らないのはメリットですね。
もちろんお台場にも徒歩圏内で行けるのは非常にメリットかと思います。
総評
個人的には良かったですが、ネット上では高層階は割高物件とされています。
たしかに周囲には共用部の豪華なタワーマンションが複数あり、良い中古物件もたくさん出ています。
たしかにこのマンションが絶対に良い！という何かはなかったように思います。
個人的にはいったん見送り、今後価格調整が行われるのであれば、再度検討といったところでしょうか。
今後の販売状況を見ていきたいと思います。
